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房价还会涨吗?未来20年趋势如何?

来源:    2015/4/15 17:07:05     浏览次数:0


  国务院4月10日发布了关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工意见。其中,住建部、发改委、财政部、国土部、农业部、民政部、人民银行、国资委、审计署、税总、林业局、地震局、银监会、证监会、开发银行等15部委负责促进房地产市场平稳健康发展。这一动作,加上之前多部门联合出台的一系列调控房价的政策,可见政府在加大对房地产市场的支持力度。 

  基于这种政策变化,最近各种分析评论很多,有说房价可能暴跌、未来中国房地产必然崩盘的,也有说再不买房得再等30年的,不一而足,大相径庭。那么,未来房价走势到底会如何?中国楼市未来趋势又会怎样?占豪这里简单谈一下个人看法,供参考。

  关于房地产市场,在央行那次大幅降息时,占豪对房地产市场是不是会因此大涨感觉到担心,之后房屋也迎来了一轮快速的成交放量。但是,进入2015年后,房地产市场在经过一轮短期的成交热潮后,很快再次趋冷,最新的70大城市房价也是下降的。由此可见,在之前的一系列政策出台后,并未真正让房地产市场活跃起来,反而有量价齐跌的迹象。这种迹象让政府对房地产市场能否健康发展表现出明显的担心,甚至有关部门已经开始要统一宣传口径,要促进房地产市场的健康发展。

  为什么房地产市场会在短热后再次趋冷呢?占豪认为原因有五个:


  一、房价过高使得购买力与房价出现了暂时性脱节。


  中国正处在城市化进程中,中国城市居民购房需求是显而易见的。但是,由于过去10年中国房价涨幅过大,已超过了大多数老百姓可以承受的范围,这使得真实的需求因为购买力问题而一时难以释放。

 
  二、去投资化和房价过高也阻住了投资性购房者。

 
  过去两三年,房地产住宅市场明显在去投资化,这实际上阻挡住了一部分投资性购房需求。再加上,房价过高也使得一些人不再将资金投入到房地产市场以实现保值增值。在这种情况下,房地产市场趋冷是很正常的事情。
 

  三、保障性住房供应的大幅增加,满足了一部分人的住房需求。

 
  保障房和商品房虽然是两条道,但增加了保障房的供给,显然还是会影响到商品房的需求市场,在一部分有住房需求的人暂时获得了住房满足后,他们就暂时失去了购买商品房的需求。

 
  四、过去三年的调控和资金面的趋紧起到了一定的作用。

 
  过去3年,房地产的调控整体都是较为严厉的,再加上整体资金面的压力,房地产企业的资金链普遍偏紧,房地产企业不得不采取更多的促销手段以保证销售,房价上涨就失去了动力。市场经常是买涨不买跌,房价转跌使得更多的购房者开始放慢购房计划。



  五、股票市场的走好,使得更多资金开始抽离房地产市场转而投资股票市场。卖房炒股在未来一两年会越来越多,本来会借给房地产市场的资金也会更多地被撤出来投入股市,这是大环境决定的。

 

  政府之所以快速松绑房地产市场调控,根本原因有三个:


  一、宏观经济增长的巨大压力和地方财政的增收压力。

 
  2015年宏观经济增长压力显而易见,目标调降到7%左右即可见一斑。但是,今年也是数据上最难的一年,这一点之前占豪文章中有分析。与此同时,房地产库存的增加使得未来房地产投资减少预期增强,这不但影响了宏观经济增长的预期,还会影响地方财政增收。这两点,对政府松绑房地产起到很重要的作用。

 
  二、维持房价整体稳定关乎中国宏观经济调整的大局和国家大战略。


  对中国来说,现阶段中国宏观经济保持稳定是很有必要的,这关乎到中国的大国战略。因为,中国推动的“一带一路”战略、亚投行等,都需要中国的宏观经济保持稳定,这关乎到各国对中国的信心,也关乎到周边经济的稳定。在这种时候,房价保持稳定就非常有必要了。更何况,未来进入中国购买资产的资金会越来越多,在相应较高的位置将资产卖给他们总比在低位让别人捡便宜强。


  三、保障房投资需要商品房的支撑。
 

  保障房资金主要来源还是土地出让金,如果房地产市场不好,土地出让金减少,保障住房的建设必然遇到困难,这将影响政府的民生投入计划。在房地产市场趋冷的情况下,政策放松就成了必然。

 
  那么,房价会不会因为这一轮松绑而再次大涨呢?占豪看法是,从现在情况看,这种概率已非常之低。因为,现阶段房价不但开始出现连续的量价齐跌,房地产市场还出现了大量存货,在房地产市场去投资化的情况下,仅仅靠住房需求已无法在这个价位把房价拉上去了。再加上保障房的建设,这都使得房地产市场不可能像前几年那么火。


  再考虑到现在股市的火爆、反腐力度的增加,二手房市场的抛售压力必然增加,这就会与新房争夺需求市场。从最近连续降息和松绑后房地产市场的表现看,房价总体在未来会维持稳定状态,也许会稳中有降,这也应是政府所希望实现的目标。

 

  考虑到现阶段CPI、PPI的走低,2015年后货币政策宽松有了更大的空间。在房价下跌压力的推动下,政策会比预期的更宽松,这会对房地产市场构成较强的支撑。再考虑到2016年宏观经济有望逐渐转好,城市化进程的进一步加快,房价未来两三年继续保持总体稳定应该是大概率的事情。


  对于未来的房价走势,个人看法是,未来一二十年内中国房价整体仍有支撑,考虑到未来一二十年中国居民收入的增长幅度和未来城市化进程中的住房需要,中国房价在2020年后有望进入新的缓慢上涨周期。


  当然,相比过去,房价涨速会慢很多。未来一二十年,中国房价虽然会出现阶段性波动,但总体仍将会是上升的。不过,到了2035年之后,考虑到中国80年代那一批独生子女开始从父辈那里继承大量住房,考虑到中国城市化进程将结束,中国房价可能会在那时开始迎来较长期的低潮期。

 
  这里需要向投资者提醒的是,考虑到政府对住宅市场的价值取向(去投资化,加强居住功能),考虑到20年后可能出现的供过于求的市场状态,投资买住宅未来显然已不再是好的投资方式。相比楼市,未来股市机会将大得多。当然,相比房子,股市的风险也更大,所以进入股市需要有较强的把握能力。

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